Владимир Сосновиков

⏬ Экономию от занижения получает продавец. Риски получает покупатель ⏬ В договоре 8 миллионов. Вы заплатили 10. Разницу отдали по расписке за неотделимые улучшения. Продавец на этом экономит налог. Вы не экономите ничего. Дальше начинается интересное. Сделку могут оспорить. При банкротстве продавца суд смотрит на сделки за последние три года. Если квартиру заберут, вы встанете в очередь кредиторов на сумму из договора. На восемь. Расписка про улучшения к цене квартиры отношения не имеет. Вы решаете продать раньше минимального срока владения. Налог считается с разницы между покупкой и продажей. Документально вы купили за восемь. Продали за десять. Два миллиона разницы и 260 тысяч налога из своего кармана. Банк видит расхождение с оценкой и отказывает в ипотеке. Страховая не берёт титул или страхует только на сумму договора. Продавец к этому моменту свою экономию уже потратил. Занижение это не оптимизация. Оптимизация это дождаться истечения минимального срока владения или заявить расходы на покупку. И то, и другое законно и работает всегда. Занижение работает до первого суда. Если продавец предлагает вам занизить, он предлагает вам взять его налог на себя. Просто другими словами. Подписывайтесь на блог о недвижимости Петербурга #сосновиков #новостройки #ипотека #недвижимость #риэлтор

⏬ тут объяснение ⏬ Не знаю видели ли вы или нет, но за последнее время я видел десятки роликов с самым глупым утверждением про досрочное погашение ипотеки. Звучит оно примерно следующим образом «внесите в досрочный платеж сумму равную телу кредита вашего следующего основного платежа и проценты банку за следующий месяц сгорят». Я не знаю о чем думают эти люди. По их логике, нужно каждый месяц так делать и тогда вообще не будет никаких процентов. По-моему любому должно быть очевидно, что это не так. Но под этими роликами сотни комментариев от людей, которым это кажется правдой. Я не могу объяснить всем, что это глупость. Но могу выложить рилс, в котором попробую это объяснить. Все это проверить можно в ипотечном калькуляторе. Попросите его по кликабельным ссылкам в описании профиля. Вышлю и его и инструкцию к нему. #сосновиков #новостройки #ипотека #недвижимость #риэлтор

⏬ Балкон — одна из самых юридически странных частей квартиры ⏬ Застройщик продаёт его по ДДУ и берёт деньги за метры. А в выписке ЕГРН балкона нет, там указана только площадь квартиры без него. Противоречия нет: 214-ФЗ разрешает включать балкон в договор, а Жилищный кодекс относит плиту и наружные стены к общему имуществу дома. Что из этого следует на практике: ➡️ пользоваться пространством можно как угодно ➡️ остеклять, утеплять и тем более присоединять к комнате можно только с согласия собственников и по согласованному проекту ➡️ любые самовольные переделки при последующей продаже придётся либо узаконивать, либо возвращать в исходное состояние. #сосновиков #новостройки #ипотека #недвижимость #риэлтор

За подробностями пишите цифру 32 по кликабельным ссылкам в описании профиля. ⏬ тут чуть подробнее ⏬ В Петербурге есть комплекс в семейную ипотеку под 2,5% на весь срок. И еще несколько десятков меньше 6%. #сосновиков #новостройки #ипотека #недвижимость #риэлтор

⏬ чуть подробнее ⏬ В Петербурге есть комплекс в семейную ипотеку под 2,5% на весь срок. От студий до трехкомнатных. Чистовая отделка входит в стоимость. За подробностями напишите слово «кубик» 31 в личные сообщения . #сосновиков #новостройки #ипотека #недвижимость #риэлтор

⏬ Сбер официально подтвердил ⏬ Комиссию риелтора скоро можно будет включить в ипотеку. Анонс сделал директор департамента Домклик Алексей Лейпи на конференции Domclick Digital Day. Механика такая: банк добавляет вознаграждение агента в сумму ипотеки. Риелтор получает свои деньги сразу на сделке, а покупатель возвращает их банку вместе с ежемесячным платежом весь срок ипотеки. И уже с процентами. Известно, что сервис коснётся сделок через Домклик и что государство уже следит за ним внимательно. Минстрой отреагировал первым. Замминистра Никита Стасишин попросил Сбер ограничить такую комиссию двумя процентами. Опасение простое: сейчас агенты берут два-три процента, но когда платить нужно не сразу, размер вознаграждения перестаёт пугать клиента. А это уже влияет на цену метра и на ваш ежемесячный платёж. Для покупателя вывод один. Перед подписанием смотрите не на размер комиссии, а на её полную стоимость за весь срок. Это две очень разные цифры. #сосновиков #новостройки #ипотека #недвижимость #риэлтор #сосновиков

⏬ это описание ⏬ Все понимают, что когда мы вносим досрочный платёж по ипотеке, переплата банку ощутимо уменьшается. Но ни у кого нет ответов на вопросы: 1️⃣ Почему она уменьшается именно на столько? 2️⃣ Почему у всех по-разному? 3️⃣ Почему чем дальше, тем эффект меньше? Сначала поймите следующее. ➡️ Мы платим проценты банку за тот СРОК, пока пользуемся его деньгами. ➡️ Проценты на ОСТАТОК долга начисляются каждый день. ➡️ Чем раньше мы что-то банку отдали, тем меньше ОСТАТОК и короче СРОК. Соответственно, тем меньше начисленных процентов. Любая сумма, внесённая в досрочное погашение, уходит из долга сразу же. На неё больше никогда не начислят проценты. Ни в следующем месяце, ни через год. В том и есть суть сложного процента. Есть два способа считать проценты. 1️⃣ Простой. Взяли 12 тысяч из ролика и каждый год начислили 6% от этой же суммы. За 30 лет это 6% × 30 = 180%. То есть на 12 тысяч выходит 22 тысячи процентов. 2️⃣ Сложный. Процент считают не от одной и той же суммы (не от 12 тысяч), а каждый месяц от чуть большей. Процент за прошлый месяц прибавляется к 12 тысячам, и дальше процент идёт уже на эту сумму. Потом снова. Процент на процент, тридцать лет подряд. На те же 12 тысяч набегает не 22, а 62 тысячи. Почти втрое больше. Вот теперь ответы на все три вопроса. 1️⃣ Почему именно на столько? Убираются проценты не за месяц, а за весь срок ипотеки. 2️⃣ Почему у всех по-разному? У каждого свой остаток, свой процент и свой срок. Не может быть одинаково. 3️⃣ Почему чем дальше, тем слабее? Чем позже, тем меньше лет остается. На первом году 12 тысяч убирают 62. На пятнадцатом 18. Так работает при сокращении срока. При уменьшении платежа будет совсем по-другому. Посчитать все это можно в ипотечном калькуляторе. Попросите его в комментариях. Скину. И подпишитесь. Потеряете ведь)

Есть прогнозы на 2028? #недвижимость #купитьнедвижимость #недвижимостьвпитере #недвижимостьспб #новостройка #новостройки #новостройкипитера #квартирановостройка #квартирыновостройки #домановостройка #жкновостройка #купитьновостройку #строительствоновостройки #новостройкиспб #новостройки2023 #сосновиков

⏬ Квартиру вы себе выбрали. Соседей за вас выберет ипотека ⏬ Семейная программа под 2,5% на весь срок работает лучше любого фейсконтроля: сюда заезжают семьи с детьми. Люди с теми же запросами, что у вас: двор без машин, тишина после девяти, садик в пяти минутах пешком. Двушки от 8 миллионов, трёшки по 12. Платёж по семейной программе получается ниже аренды такой же квартиры. Сосед снимает чужое и платит больше, вы выплачиваете своё и платите меньше. Дом можно поменять. Соседей поменять нельзя. Так что выбирайте сразу и то, и другое. Нужен расчёт под вашу семью? Ставьте цифру 30 в комментариях. Пришлю планировки от студии до трёшки и платёж под вашу ситуацию. #сосновиков #новостройки #ипотека #недвижимость #риэлтор

⏬ чуть подробнее ⏬ В Петербурге есть комплекс с первым взносом 10% в семейную ипотеку. Мат капа за одного ребенка вполне хватает на первый взнос за однокомнатную квартиру. Пишите слово «маткап», вышлю подробности. #сосновиков #новостройки #ипотека #недвижимость #риэлтор

#сосновиков

Можно купить квартиру в престижном районе Петербурга и через год мечтать оттуда съехать. Потому что район это слишком крупно. Внутри него живут микрорайоны и локации, и разница между ними бывает как между двумя разными городами. Одна улица: сталинки, парк, чистый воздух. Через квартал: завод, порт, выезд через одну дорогу и пробка на все утро. Мы знаем эту разницу по каждой точке города. Не по рекламной картинке застройщика, а по тому, как там живется на самом деле: куда дует ветер, где встает трафик, где школа во дворе, а где до нее полчаса. И подбираем новостройки во всех районах, микрорайонах и локациях Петербурга под то, что важно именно вам. Пишите слово подбор в комментарии и мы подберем. #сосновиков #новостройки #ипотека #недвижимость #риэлтор

#недвижимость #купитьнедвижимость #недвижимостьвпитере #недвижимостьспб #новостройка #новостройки #новостройкипитера #квартирановостройка #квартирыновостройки #домановостройка #жкновостройка #купитьновостройку #строительствоновостройки #новостройкиспб #новостройки2023 #сосновиков

⏬ У каждого второго арендодателя есть лайфхак ⏬ У каждого третьего этот лайфхак заканчивается статьёй за самоуправство. Кодовые замки на дату платежа, перекрытая вода, поменянная личинка в отсутствие жильца. Изобретательность включается там, где не включили голову на этапе договора. И каждая такая находка рано или поздно прилетает обратно в автора. В аренде ситуации разные. Что-то в правовом поле, что-то рядом, что-то совсем мимо. Я не на стороне арендодателей и не на стороне жильцов. Я за то, чтобы спорные моменты закрывались бумагой, а не сменой замка. Нужен рабочий шаблон договора, напишите в комментариях слово «шаблон». #сосновиковгрупп #новостройки #ипотека #недвижимость #риэлтор

⏬ Идеального застройщика в Петербурге не существует ⏬ У каждого своя сильная сторона. И свои недочеты. Кому-то из вас важна отделка, кому-то двор, кому-то эргономичная планировка. Под каждый запрос есть свой застройщик и свой проект. Поэтому «хочу хорошую новостройку» это ещё не запрос. Сначала надо понять, что для вас «хорошо». Пишите «подбор» в комменты. Разберем ваши приоритеты и подберу варианты. #сосновиков #новостройки #ипотека #недвижимость #риэлтор

⏬ тут чуть подробнее ⏬ Понятно же, что ролик шуточный? Но вот такую студию можно взять в семейную ипотеку с первым взносом один материнский капитал. И превратить квартиру в такую красоту. У нас платеж за нее вышел 23 000, а в аренду она уйдет за 60 000. Пишите слово «подбор» по кликабельным ссылкам в описании профиля, если не знаете куда пристроить свой мат кап и семейную ипотеку. #сосновиков #новостройки #ипотека #недвижимость #риэлтор

⏬ Районов, микрорайонов, локаций в Питере гораздо больше трёх ⏬ Под каждую задачу есть свое решение: семье с детьми одно, инвестору другое, под аренду третье. Выбираете новостройку? Напишите по кликабельгым ссылкам в описании профиля слово «подбор». Соберу варианты под ваш бюджет и под то, как вы реально собираетесь там жить. #сосновиков #новостройки #ипотека #недвижимость #риэлтор

⏬ Пять комплексов в ролике. А в Питере и области их сотни ⏬ И у каждого района своя изнанка: где-то сосны и тишина, но там до работы полтора часа; где-то десять школ в шаговой доступности, но там и стройка на соседнем поле ещё на годы. По одному видео это не выбрать. Камера показывает фасад дома, а качество жизни зависит не только от него. Пишите цифру 24 в комментарии, сделаем подборку подходящих вариантов. #сосновиков #новостройки #ипотека #недвижимость #риэлтор

⏬ скорее всего, ничего из этого после 1 июля не будет ⏬ В ролике показаны реальные варианты программ в семейную ипотеку. На сегодняшний день все они работают. Хотите узнать подробнее? Ставьте цифру 29 в комментариях. #сосновиков #риэлтор #ипотека #новостройки #недвижимость

⏬ Я этой квартирой пять лет владею, какой ещё налог ⏬ Самая дорогая фраза в продаже недвижимости. Потому что одно дело владеть, и совсем другое владеть по версии налоговой: это две разные истории, и считают их с разных дат. Вы уверены, что срок идёт с того дня, когда ваше имя появилось в реестре. Логично же: подписал, зарегистрировал, начал отсчёт. А у закона на этот счёт своё мнение и целая коллекция исключений. Самое обидное, что подводит здесь именно здравый смысл. Чем больше вы с квартирой возились, переоформляли, делили, объединяли, выделяли доли детям, тем сильнее уверены, что отсчёт каждый раз начинался заново. А по факту чаще наоборот: закон смотрит на исходный объект и считает по нему, как будто всех ваших манипуляций и не было. Наследство тикает не с того дня, когда вы оформили квартиру на себя. Новостройка не с приёмки, хотя в собственность вступают именно тогда. Доли, которые докупали годами, объединённые в одну квартиру помещения, разделённый надвое участок, детская доля от маткапитала. У каждого случая своя точка старта. И ни перепланировка, ни новый кадастровый номер этот отсчёт не обнуляют. Хотя выглядит так, будто обнуляют. Засада в том, что свою настоящую дату мало кто выясняет до сделки. А узнать её можно уже постфактум: когда квартира продана, а из налоговой приходит требование с суммой, на которую никто не рассчитывал. Промахнулся на пару месяцев, и вместо нулевого налога платишь НДФЛ. Поэтому перед тем как выставлять объявление, найдите в этой арифметике именно свой случай. Не соседский, не тот, что в первой ссылке из поиска, а свой. Случаи бывают разные, и каждый нюанс в них считается в рублях. В ролике шесть сценариев, по которым этот срок отсчитывают. Найдёте там себя? #сосновиков #риэлтор #недвижимость #ипотека #новостройки